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未来,工业/物流地产的收益率将远超住宅!
日期:2021/10/13 9:02:41  

1 REITS市场的创新与发展


1.1 创新型REITS已占到北美REITS市场总市值的一半,基建类REITS占比最高


截至20216月底,北美市场进入到NAREITS成分股的REITS共有220只,其中权益型REITS179只,占总数的81%,抵押贷款类REITS41只,占总数的19%;权益型REITS中,办公类REITS22只,占总数的10%;工业地产REITS15只,占总数的7%;零售物业REITS合计37只,占总数的17%,其中,社区商业中心REITS21只,占总数的10%,购物中心REITS4只,占总数的2%,独立店面REITS12只,占总数的5%;住宅类REITS合计21只,占总数的10%,其中,出租公寓REITS16只,占总数的7%,活动房屋REITS3只,占总数的1%,独屋出租REITS2只,占总数的1%;此外,还有酒店类REITS18只,占总数的8%;康养物业REITS17只,占总数的8%;自存仓REITS6只,占总数的3%;林场REITS4只,占总数的2%;基建REITS6只,占总数的3%;数据中心REITS5只,占总数的2%;多元化REITS18只,占总数的8%;特殊地产REITS10只,占总数的5%;抵押贷款类REITS中,商业地产抵押贷款REITS18只,占总数的8%;住宅抵押贷款REITS23只,占总数的10%。总体上,北美的REITS呈现日益多样化的特征。 


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4.1 各类型REITSNAREIT成分股中的数量占比

数据来源:NAREIT

 

在市值方面,截至20216月底,所有成分股的总股权市值已接近1.5万亿美元,较2020年底上升了21.5%,较2019年底上升了13.4%。其中,市值占比最大的是基建类REITS,总市值2,445亿美元,在REITS总市值中的占比达到16.1%;其次是住宅类REITS(包括出租公寓、活动房屋、和独屋出租REITS),总市值2,118亿元,在REITS总市值中的占比为14.0%;再往下是零售物业和工业/物流地产REITS,总市值分别达到1,693亿美元和1,638亿美元,在REITS总市值中的占比都在11%左右;然后是数据中心、康养物业、办公物业、自存仓、特殊地产、多元化、住宅抵押贷款、酒店、林场、和商业地产抵押贷款REITS


总体上,在过去20年中,REITS种类层出不穷,传统的办公、工业、零售物业、出租公寓、酒店和多元化REITS的占比已从接近90%下降到50%,其中,办公类REITS的市值占比从2000年的22%下降到20216月的7%左右;工业/物流地产REITS的市值占比从2000年的13%下降到11%,其中,传统工业地产的占比大幅降低,新型的物流类REITS占比显著提升;零售物业REITS的市值占比也从2000年的20%下降到目前的11%,其中,购物中心REITS的下降幅度最大,占比从2000年的9%下降到20216月的3%,社区商业中心REITS的占比也从9%下降到4%,而独立店面REITS的占比则2%上升到4%;出租公寓REITS的市值占比从200020%下降到目前的不到10%;酒店物业的市值占比波动较大,整体占比从2000年的6%下降到3%以下;而多元化REITS的市值占比则从2000年的9%左右下降到目前的3%水平。与之相对,活动房屋和独屋出租等特殊类型的住宅REITS的市值占比从2000年的1.5%左右上升到4%以上;康养物业REITS的市值占比从2000年的3%左右上升到目前的8%水平;自存仓类REITS的市值占比从2000年的3%上升到目前的6%水平;林场REITS则从0上升到目前的2%以上;基建REITS更是从0上升到16%以上;数据中心REITS也从0上升到9%左右;而抵押贷款REITS的市值占比则从2000年的1%上升到目前的5%左右;结果,创新类REITS的总市值占比从2000年的10%左右上升到目前的50%左右,从而使整个北美REITS市场的结构发生了根本性的改变。


2020年以来的疫情则进一步加速了REITS市场的结构变革,疫情冲击下,对互联网依赖度的提升推动了基建、数据中心类REITS的市值大幅提升,其中,基建类REITS的市值较疫情前提升了25.5%,市值占比则从2019年底的14.6%上升到20216月底的16.1%,而数据中心类REITS的市值更是较疫情前大幅提升了48.2%,市值占比从2019年底的6.8%上升到8.8%;电商的发展还进一步提升了对物流地产的需求,工业/物流地产REITS的市值也较疫情前提升了33.3%,市值占比从2019年底的9.2%上升到20216月底的10.8%;此外,疫情期间校园的停课、留学生的返乡、小业主的关店等都增加了对自存仓的需求,美国的自存仓出租率达到了前所未有的高度,而居家在线办公模式的兴起可能会在长期中增加对自存仓的需求,所以,自存仓类REITS的市值也较疫情前大幅提升了43.8%,在REITS总市值中的占比从5.0%提升到6.3%。与之相对,受疫情影响,康养REITS、酒店REITS、多元化REITS和住宅抵押贷款REITS在总市值中的占比则出现了不同程度的下降。

 

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4.2 不同类型REITSNAREIT成分股中的市值占比(2000年)

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

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4.3 不同类型REITSNAREIT成分股中的市值占比

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室


1.2 亚洲REITS市场仍以传统REITS为主,其中新加坡市场的创新最为积极


       在亚洲REITS市场上,仍以传统REITS为主,但也开始出现一些创新型REITS。截至2020年底,亚洲市场上,共有78只多元化REITS,占REITS总数的42%;有28只办公物业REITS,占REITS总数的15%;有24只工业/物流地产REITS,占REITS总数的13%;有23只零售物业REITS,占REITS总数的12%;有18只酒店REITS,占总数的10%;有9只公寓REITS,占总数的5%;另有4只医养REITS,占总数的2%;还有1只数据中心REITS和若干只基础设施REITS


       其中,香港REITS均为传统REITS,包括8只多元化REITS1只零售物业REITS、和2只酒店REITS;而新加坡REITS在创新方面最为积极,有2只医养REITS2只基础设施REITS1只数据中心REITS,另有8只工业/物流地产REITS,其余主要为传统REITS,包括12只多元化REITS5只办公物业REITS8只零售物业REITS、和6只酒店类REITS;而日本REITS则包括了7只公寓类REITS1只医养类REITS10只工业/物流地产REITS,其余主要为传统REITS,包括25只多元化REITS10只办公物业REITS4只零售物业REITS、和5只酒店REITS


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4.4 亚洲各物业类型REITS的数量分布(2020年底)

数据来源:戴德梁行


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4.5 亚洲各物业类型REITS的数量分布

数据来源:戴德梁行

 

传统REITS之间具有较强的相关性,但创新型REITS与传统REITS之间的相关性较弱,市场表现更好


       虽然REITS的种类在不断增多,但不同物业类型的REITS之间股价变动的相关系数仍是比较高的。在北美市场上,办公物业(Office)、社区商业中心(ShoppingCenters)、多元化等类型的REITS和权益REITS指数之间的相关系数都在0.9倍以上;工业/物流地产(Industrial)、购物中心(RegionalMall)、出租公寓(Apartments)、独屋出租(SingleFamily Homes)、康养物业(HealthCare)、酒店(Lodging Resorts)、特殊地产(Specialty)等几类REITS与权益REITS指数之间的相关系数也在0.8~0.9倍之间;相对的,一些细分市场REITS与权益REITS指数之间的相关系数略低,如独立店面(FreeStanding)、活动房屋(ManufacturedHomes)、自存仓(SelfStorage)等REITS和权益REITS指数之间的相关系数在0.7~0.8倍之间;而一些新推出的REITS类型,如林场(Timber)、基建设施(InfrastructureREITS与权益REITS指数之间的相关系数只有0.5~0.7倍;数据中心(DataCentersREITS与权益REITS指数之间的相关系数更低至0.4倍,其与购物中心和酒店类REITS甚至呈现负相关,即,在购物中心、酒店等传统REITS受到经济周期和商业模式冲击的年份,数据中心等具有科技支撑的REITS通常表现出较好的防御性;此外,虽然商业地产抵押贷款类REITSCommercial Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数也在0.7倍以上,但住宅抵押贷款类REITSHome Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数却不到0.5倍。

 

4.1:不同物业类型的REITS与权益REITS指数之间的相关系数

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4.6 北美不同物业类型REITS的股价表现

数据来源:NAREIT

 

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4.7 北美不同物业类型REITS的总回报指数

数据来源:NAREIT

 

总体上,不同类型的REITS在股价波动上具有较强的相关性,尤其是办公、零售、公寓等传统的REITS类型,相关系数一般都在0.8倍以上;与之相对,一些细分市场REITS和新型REITS,由于其租金回报率更高或成长性更好,具有相对独立的价格走势,如数据中心、基建设施、自存仓REITS等,其股价的走势显著优于其他REITS,与其他REITS之间的相关系数较低,尤其是数据中心REITS,除了与物流地产和基建设施REITS的相关系数较高外,与其他各类REITS的相关系数都不到0.4倍;此外,抵押贷款类REITS由于金融危机中受到的冲击更大,其整体的走势逊色于权益类REITS,相关性也略低,尤其是住宅抵押贷款类REITS,它与RMBS(住宅抵押贷款支持证券)等固定收益市场的相关度更高,而与其他类型REITS的相关度则较低,相关系数通常不到0.5倍。

 

不同物业类型REITS的总收益率呈现分化,住宅及网络科技相关REITS的短期回报最高,而自存仓类REITS的长期回报高


1981~2020年的40年间,北美权益型REITS的年化总回报率为11.22%,其中资本利得贡献了4.49%,年化的股利收益率则达到6.73%;而截至2020年的过去20年里,北美权益型REITS的年化总回报率为10.02%,其中资本利得贡献了3.89%,年化的股利收益率为6.12%2021年以来,随着疫苗的普及,REITS股价显著回升,截至20216月的过去20年,北美权益型REITS的年化总回报率达到10.48%,其中资本利得贡献了5.63%,年化的股利收益率为4.85%;但不同类型REITS的收益率状况差异较大,尤其是在疫情期间,不同物业类型REITS的资本市场表现分化加剧。


截至20216月,过去 20年,北美市场上总回报率最高的是自存仓REITS,年化总回报率达到17.0%;其次是活动房屋REITS,年化总回报率13.7%;第三的是独立店面REITS,年化总回报率为12.9%;与之相对,过去20年商业地产抵押贷款REITS的年化总回报率较低,仅为1.3%,酒店物业的年化总回报率也只有3.9%


而在过去5年,总回报率最高的是受电商平台发展推动的工业/物流地产REITS,年化总回报率达到20.0%;其次是同样受益于网络科技发展的基建类REITS,年化总回报率为19.5%;第三是满足低收入群体和退休人群居住需求的活动房屋REITS,年化总回报率为18.1%;此外,独屋出租REITS的年化总回报率也达到15.6%;数据中心REITS的年化总回报率为